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以案释法:房屋租赁合同的法定解除条件

123发布时间:2018年5月12日 柯桥律师  
  核心内容:房屋租赁合同无效的法定条件是什么?遇到房屋租赁合同侵权应该如何维护自身的权益?下面,房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
  【案例】
  2009年1月,新婚燕尔的李某夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定:“房东因特殊需要,有权提前解除合同,且不承担任何违约责任。”李某当时虽对房东执意要写上这一条“不平等”内容有些反感,但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋,而自己的租期又不长,相信不会有什么变故,便没有过多深究。谁知,2009年9月,房东以儿子次月回来结婚为由,要求李某退房,并按实际居住时间结清房租。交涉中,彼此发生激烈争吵,李某见无法继续居住下去,表示同意退房,但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李某提前搬出房屋为由拒绝。令李某没有想到的是,法院竟以该“不平等”条款的内容有效为由,驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。
  【法律点评】
  对于合同条款的无效情形,一方面,合同法第五十二条、第五十三条分别规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”很明显,本案并不属于上列情形。另一方面,合同法第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李某主要权利之处,但明显不具备格式条款的要件,当属有效。
  本案的教训告诉人们,应仔细阅读、斟酌合同条款,慎重判断其内容是否公正、合理,是否危害自身权益。



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