出租方改变房屋功能将房屋出租，租赁合同是否有效
----租赁房屋纠纷案
【案情简介】
上诉人（原审原告、反诉被告）：中南公司
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湘情大酒楼
1997年9月2日，中南公司与湘情大酒楼签订一份《房屋租赁合同》，约定：由中南公司将座落于深圳市罗湖区深南东路一房屋出租给湘情大酒楼作酒店使用，房屋建筑面积560平方米，月租金每平方米人民币51.3元,合计人民币8万元，租期自1997年9月1日至2004年8月31日止。湘情大酒楼应每月10日向中南公司交付租金，并负责支付水电费、卫生费、房屋管理费、电话费、电梯费；中南公司应于同年9月10日前将房屋交付湘情大酒楼使用，交付时可收取湘情大酒楼相当于三个月租金的租赁定金人民币24万元；合同有效期内，如发生不可抗力或意外事件，中南公司的《房屋租赁许可证》失效等，本合同自动解除；如因《租赁许可证》失效造成湘情大酒楼损失的，湘情大酒楼可要求中南公司赔偿；如湘情大酒楼迟延交付的租金达两个月以上，所欠费用达人民币1000元以上，中南公司有权解除合同，造成损失，湘情大酒楼应予以赔偿。双方并约定了其它的权利义务。同年10月17日，双方签订一份《补充协议》，约定：中南公司保证租赁给湘情大酒楼的楼房能够经营酒楼，如国土部门需湘情大酒楼办理有关装修报建手续，由中南公司负责，如因此而影响湘情大酒楼营业，导致酒楼无法经营，湘情大酒楼的投资损失及当年的营业利润损失（人民币75万元）由中南公司赔偿。中南公司保证湘情大酒楼租用楼房的正常水电设施，改造由湘情大酒楼负责，房屋以外的设施（含电缆、供水管、配电设施等）由中南公司负责。同年11月24日，双方又签订第二份《补充协议书》，约定中南公司在1997年12月20日即湘情大酒楼开业后，给予湘情大酒楼一个月的试业期，免租金，作为中南公司给湘情大酒楼对物业残旧维修的补偿；湘情大酒楼亦不能再以楼房功能问题向中南公司提出任何要求。
双方签订租赁合同后，于1997年10月将房屋交付使用，湘情大酒楼接收装修后作酒楼使用。双方按合同约定从1998年1月起计算租金及其它费用。湘情大酒楼交纳1998年年度租金人民币88万元，1999年1月租金人民币2万元，并分别交纳水费人民币89933.16元,电费及门前三包卫生费人民币348760.90元、电梯费6804元，上述门前三包卫生费、电梯保养费，湘情大酒楼按电梯保养费每月人民币225元,门前三包费人民币450元,卫生费人民币62.5元的标准向中南公司交纳。
上述楼宇中南公司办理了《房屋租赁许可证》，房屋出租用途为写字楼。1999年3月19日，湘情大酒楼致函给中南公司，要求其向国土部门办理经营酒楼用途许可手续，但中南公司一直未能办理。
1999年3月19日，中南公司因湘情大酒楼拖欠房租，遂发出停电通知，停供酒楼的用电。同年3月23日，被告迁出上述房屋（尚有部份物品未搬清）。中南公司认为被告擅自迁出有过错，且未交清所欠租金及其它费用，遂诉至法院，请求判令湘情大酒楼支付租金22万元，水电等费66774.5元及赔偿损失72万余元。
湘情大酒楼认为，原告将不能作酒楼用途房屋租赁给我方，造成我方经济损失，遂提出反诉，请求赔偿160万元
【争议焦点】
原告擅自改变了房屋的使用用途，租赁合同是否有效？
原告认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》和二份《补充协议》符合法律规定，是双方当事人真实意思的一致表示，并经过法定机关见证登记和有关执法部门的认可，依法应具有法律效力。
被告认为：原告领取的《房屋租赁许可证》未有酒楼用途，其出租给原告作酒楼使用，改变了房屋的使用功能，不符合有关法律的规定，原告与被告的房屋租赁行为无效。
【代理思路及实务】
被告湘情大酒楼委托本所律师代理本案一审、二审。本案主要争议焦点是：租赁合同是否有效。代理律师审阅分析了案件材料后认为，如法院确认租赁合同无效，本案的处理结果对被告有利，反之不利。在实务上，代理律师立足于如何达到反诉索偿的目的。代理律师提出以下代理意见：
一、原告擅自改变房屋功能将房屋出租
1、涉讼房屋的《租赁许可证》写明用途是写字楼，而原告隐瞒了房屋的实际用途，在1997年10月17日的《补充协议》向被告保证该房屋能作酒楼用途。事实上，该房屋改变用途，未经有关部门批准，违反了《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条“改变土地、房屋用途未经有关部门批准”之规定，故该租赁合同应认定为无效。
2、1984年6月25日深圳市政府办公厅关于陆羽茶餐厅的批复，不是涉讼房屋合法改变用途的依据。理由是；a、该批复批准期限至1989年止，至今早已过期失效。b、该批复只是批复对陆羽茶餐厅的立项，不是对涉讼房屋改变用途的批复；c、改变房屋用途的职能部门是国土部门而不是政府办公厅；d、该批复只是复印件，不能作为证据使用。
3、房屋租赁合同经过登记，但并不是确认租赁合同有效的法律要件。《房屋租赁许可证》标明该房屋用途是写字楼，原告在《补充协议》中却保证该房屋能用作酒楼。房屋租赁合同经过了租赁部门的登记，但《补充协议》却没有登记的。原告在房屋租赁合同中写上就“酒店”这一广义的词语，误导了房屋登记部门。深圳市规划国土局深规【1995】355号文件《关于加强房屋租赁管理的规定》第三条规定：对未经市规划国土部门审批而改变用途的房屋，不予发放《房屋租赁许可证》，已出租的按非法出租处理。因此，房屋租赁管理部门对本案的《房屋租赁合同》进行登记，是违法登记。
二、造成无效合同的过错责任在于原告。
1、原告出租房屋时就故意隐瞒了房屋的用途，在1997年10月17日的《补充协议》保证该房屋能作酒楼用途。直到被告收到罗湖区国土局发出的《地政检查通知书》，被告才知道该房屋不能作酒楼用途。可见，原告在出租房屋时声称房屋可作酒楼用途，是具有明显的欺诈性。同时，原告是擅自改变房屋功能的，因此，原告对此应负全部责任。
2、原告以《补充协议》第二条“承租方不能再以楼房功能向出租方提出任何要求”的约定，推定被告明知房屋不能作酒楼用途。原告的观点是曲解了该条款的含义。该条款约定的“功能”是指房屋的质量问题，而不是房屋在法律意义上的功能用途。原告这一说法只是想减轻其“擅自改变房屋用途出租”的法律责任。
【法院审理及判决】
一审法院采纳了本律师的意见。经审理，法院认为，原告领取的《房屋租赁许可证》未有酒楼用途，其出租给原告作酒楼使用，改变了房屋的使用功能，不符合有关法律的规定，原告与被告的房屋租赁行为无效，双方签订的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》均为无效，造成合同无效原告作为出租方应承担主要过错责任；被告明知房屋尚不具备酒楼用途，在未取得有关部门对经营酒楼的许可的情况下，与原告签订合同，并实际使用上述房屋，应承担无效租赁的次要责任。鉴于双方对合同的各项费用条款已实际履行，参照同期同类房屋指导租金的有关标准，房屋使用期间的房屋使用费、水电费、卫生费、电梯保养费等从双方约定。被告于1999年7月30日办理房屋交接手续，将上述房屋交还给原告，此前的房屋使用费及其它费用应向原告支付。原告要求被告支付押金罚息的请求，因双方的合同无效，该条款亦为无效，不受法律保护；原告要求被告赔偿因破坏性搬迁造成的经济损失，因未提供该损失的有效证据，不予支持；原告一直未办理租赁房屋的功能变更手续，且在被告经营期间擅自停电、停水，被告因而停止酒楼的经营，所造成被告房屋装修及酒楼用具物品的损失属实，原告应承担主要的过错责任，对上述损失予以赔偿（原告、被告承担民事责任的比例为7：3）；被告反诉请求理由成立，本院部份予以支持。判决如下：
1、原、被告双方于1997年9月2日的《房屋租赁合同》及其后签订的二份《补充协议》无效；2、被告应向原告支付房屋使用费人民币540000元，水电及其它费用人民币66774.75元，合计人民币606774.75元，并自1999年1月至实际付清款之日止，按同期中国人民银行贷款利率偿付利息给原告；3、被告应向原告支付未搬走的物品存放于厨房期间的房屋使用费人民币84960元（按同期房屋指导租金计至2000年3月，同年4月起厨房由原告收回自用，物品亦由被告自行处理；4、原告应偿付被告动产损失人民币566790元，并承担上述物品存放仓库期间的租金费用人民币52500元。5、湘情大酒楼的装修、装饰由原告承担，原告应补偿人民币590100元给被告；6、原、被告双方的损失各自承担；7、驳回原告的其它诉讼请求。上列二、三、四、五项相抵，原告应向被告支付人民币517655.25元。
一审判决后，原告不服，向深圳市中级人民法院提出上诉称：1、双方签订的租赁合同及补充协议均合法有效。该合同协议是当事人意思一致的表示，符合《民法通则》的规定及民法基本原则。2、由于合同有效，一审判决第二项应将房屋使用费改为房屋租金更为适当。3、一审判决第三项中认定事实有误，应按三层全部面积计算，金额为624000元。4、被上诉人的动产及不动产损失应由其自行负责。被上诉人应支付上诉人滞纳金共1174948.84元。由于本案中上诉人无任何过错，因此上诉人不负任何责任。
经二审审理，法院认为，未经市规划国土部门审批而改变用途的房屋出租属非法出租。上诉人出租给被上诉人的房屋，其用途为写字楼，在未经市规划国土部门批准改变用途的情况下，出租给被上诉人用作酒楼，违反了有关法规规定。故上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、二份《补充协议》属无效合同，不受法律保护。造成合同无效，上诉人作为出租方应承担过错责任。被上诉人明知该房屋不具备酒楼用途而承租使用房屋，应承担次要责任。上诉人上诉称其与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议等是合法有效的，无法律依据。对该项请求，本院不予支持。上诉人上诉称原判第三项有误，应按三层全部面积计算租金，其金额为624000元。对此，在一审诉讼期间，被上诉人已于1999年7月30日正式将房屋交接给上诉人，厨房用具双方同意保存原地，面积为212.4平方米，现上诉人要求按三层全部面积计算租金，无事实及法律依据，对此项请求，本院不予支持。上诉人上诉称动产损失应由被上诉人自行负责，本院不予支持。动产造成损失与上诉人非法出租有直接关系，对此，上诉人应依过错承担赔偿责任。一审法院审查事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉无事实及法律依据，对其上诉主张法院不予支持。遂判决维持一审判决，驳回上诉。
【办案体会】
房屋的使用功能，源于房屋建设用地的土地用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让（或转让）合同规定的土地用途。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让（或转让）合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。这一规定是对土地使用者改变土地使用权的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。
在本案中，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租，将用途为写字楼的房屋用作酒楼出租，因违反法律强制性规定而导致租赁合同无效。
