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房贷新政致贷款不批 是否可以解除房屋买卖合同?

发布时间:2018年3月17日 柯桥律师  
关键词:买卖合同 情势变更 合同解除 违约责任 购房贷款不足 继续履行
通常在合同合法有效的情况下,买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。那么政府、银行相关房贷政策的调整,是否属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”,我们认为答案是肯定的。因为房贷政策的调整不是买卖双方在事前可以左右和预见的,由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行,双方当事人都无过错,因此购房者可以提出解除合同,违约责任由法院裁定。
注意,这里也赋予了人民法院一定的自由裁量权,如果不足的贷款额只是相差很小的幅度比如几万元,或者能证明购房者的经济能力是可以通过其他途径筹措资金支付房款的,法院也可以判决不解除合同。再有如果购房者并不是受新政策贷款规定影响,而是由于自身信用问题或者提供虚假贷款材料等原因导致贷款申请不获批准,则仍要承担违约责任。
因此,购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同,并承担较小的违约责任,应符合以下条件:
1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致,而是受新的贷款政策影响。
2、购房者能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。
 
相关法律规定:
《中华人民共和国合同法》
  第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。
  第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
  第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
 



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